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　　北京平谷区沿道宅基地缠绕中，林秀（原告，已故王强之妻）1992 年与丈夫王强获批朝阳村宅基地（后对应一号衡宇），1993 年王强与同村赵伟（被告）签《订定》“卖宅基地”，2001 年二人又签《营业衡宇和议》“卖宅基地上衡宇”。2024 年林秀告状 “确认《订定》无效”，赵伟反诉 “确认《营业衡宇和议》有用”。最终法院鉴定 “《订定》因营业宅基地无效，《营业衡宇和议》因同村衡宇流转有用”，此案明了 “宅基地禁营业、衡宇可同村流转” 的国法畛域，给墟落宅基地缠绕供应要紧参考。

　　原告 / 反诉被告：林秀（王强妻子，王强已故，一号衡宇宅基地原申请人，宗旨 “《订定》是宅基地营业应无效，《营业衡宇和议》作假且系宅基地营业亦无效”）

　　被告 / 反诉原告：赵伟（朝阳村村民，一号衡宇现相干权力人，辩称 “《订定》未推行且应承其无效，反诉宗旨《营业衡宇和议》是同村衡宇营业应有用”）

　　已故闭系人：王强（林秀丈夫，1992 年宅基地申请人，1993 年签《订定》、2001 年签《营业衡宇和议》）、赵开邦（赵伟父亲，已故，2001 年从头申请一号衡宇宅基地审批）

　　其他闭系人：刘芳（赵开邦妻子）、赵兰（赵伟姐妹）、赵阳（赵伟兄弟）、赵磊（赵伟之子，现拥有运用一号衡宇）、孙涛、周明（一号衡宇相邻权力人）、吴刚（朝阳村村委会作事职员，《营业衡宇和议》具名确认）、郑凯（《营业衡宇和议》执笔人）

　　1991 年，王强向平谷区朝阳村村委会申请宅基地，1992 年经村委会、镇政府、区土地执掌局答应，获批 0.26 亩耕地行动宅基地（后对应一号衡宇），申请外载明 “家庭人丁为王强、林秀，申请原因为整筑制迁入无住房”。

　　1993 年支配，王强与同村赵伟订立《订定》，商定 “王强将一号衡宇对应的宅基地以 2000 元出售给赵伟，赵伟付款后出资筑房，衡宇产权归赵伟，王强协助办正式手续（用度赵伟承当）”，订定无题名日期。两边对推行环境有争议：林秀称 “订定订立后已交付宅基地”，赵伟称 “订定是意向性的，未现实推行，宅基地仍由王强拥有”。

　　2001 年 1 月 15 日，王强与赵伟订立《营业衡宇和议》，商定 “王强将一号衡宇宅基地上的两间衡宇以 2000 元卖给赵伟，衡宇四至明了（东至孙涛、西至周明、南至过道、北至过道），赵伟一次性付款，衡宇近日归赵伟全豹”，朝阳村村委会正在和议上盖印，收取 1000 元执掌费，吴刚、郑凯具名确认。林秀对此和议不承认，称 “订立时宅基地上无衡宇，和议是作假的，确实是营业宅基地”，但未提交证据；赵伟则宗旨 “和议确实，交往标的是衡宇”。

　　今后，赵伟与父亲赵开邦拆除原有衡宇重筑，赵开邦于 2001 年 2 月以 “无房寓居” 为由，向村委会从头申请一号衡宇宅基地并获批（此前 1991 年赵开邦曾获批另一处宅基地）。现一号衡宇由赵伟之子赵磊拥有运用。

　　2024 年，林秀告状赵伟，以 “《订定》是宅基地营业，违反土地执掌法” 为由央求确认《订定》无效；赵伟应承《订定》无效，但反诉 “《营业衡宇和议》是同村衡宇营业，适宜原则，央求确认有用”，林秀同时抗辩 “反诉与本诉不是统一国法闭连，不应承一并惩罚”。

　　庭审中，赵伟举证：①《营业衡宇和议》及村委会盖印记实；②赵开邦 2001 年宅基地审批外；③朝阳村村委会证言（“王强将宅基地卖给赵开邦，赵开邦从头办审批”）；④一号衡宇现由赵磊运用的证实。另查，王强、赵伟均为朝阳村村民，林秀随王强落户朝阳村，赵开邦一家均为朝阳村村民。

　　依照 1988 年矫正、1998 年修订的《土地执掌法》及《民法公例》第 58 条：

　　宅基地全豹权归整体，禁止擅自营业：墟落宅基地是整体经济结构无偿供应给村民的寓居保护用地，全豹权归整体，村民仅享有运用权，无权营业。《订定》明了商定 “出售房基地（宅基地）”，价钱 2000 元，实际是宅基地全豹权 / 运用权的有偿让渡，违反 “宅基地禁营业” 的强制性国法原则；

　　是否推行不影响合同无效：无论《订定》是否现实交付宅基地、赵伟是否付款，只须合同实质是营业宅基地，就因违反国法强制性原则自始无效，林秀行动王强同户宅基地申请人，正在王强死亡后宗旨确认无效，于法有据；

　　实用当时国法，结论相同：《订定》订立于 1993 年，实用 1988 年《土地执掌法》（“整体土地不得营业”），假使参照后续国法，宅基地禁营业的法则相同，故《订定》无效结论无争议。

　　同村村民间衡宇营业合法：赵伟与王强均为朝阳村村民，属于统一整体经济结构成员，墟落衡宇可正在本整体内流转，《营业衡宇和议》商定 “出售宅基地上的衡宇”，而非直接营业宅基地，适宜国法原则；

　　有村委会确认，意义显露确实：《营业衡宇和议》经朝阳村村委会盖印、收取执掌费，证实村委会承认该衡宇交往，且两边商定 “2000 元付款后衡宇归赵伟”，无证据证实存正在敲诈、胁制，应认定为确实意义显露；

　　“房地一体” 与后续审批补正功能：凭据 “房地一体” 法则，进货衡宇的同时博得宅基地运用权（限于本整体成员）。2001 年赵开邦从头申请一号衡宇宅基地并获批，实际是对 “衡宇营业后宅基地运用权流转” 的官方确认，补正了流转轨范，进一步阐明交往合法；

　　林秀 “无衡宇” 抗辩无证据：林秀称 “订立和议时无衡宇”，但未提交照片、证人证言等证据，而赵伟有和议、村委会证言、后续重筑记实佐证 “有衡宇交往”，故林秀抗辩不创造。

　　两诉基于统一标的物：本诉《订定》、反诉《营业衡宇和议》均指向一号衡宇对应的宅基地 / 衡宇，争议重点是一号衡宇相干交往的功能，属于统一国法闭连下的闭系争议，一并惩罚可避免抵触鉴定，俭朴公法资源；

　　国法无禁止性原则：民事诉讼中，反诉与本诉只须有带累闭连（如基于统一结果、统一标的物），即可一并审理，林秀 “不应承一并惩罚” 的抗辩无国法依照，法院一并审理适宜轨范原则。

　　确认原告林秀之夫王强与被告赵伟订立的《订定》（闭于出售平谷区朝阳村一号衡宇对应宅基地的订定）无效；

　　确认反诉原告赵伟与反诉被告林秀之夫王强于 2001 年 1 月 15 日订立的《营业衡宇和议》（闭于出售平谷区朝阳村一号衡宇的和议）有用；

　　绝对禁止宅基地营业，可流转运用权（限同村）：宅基地全豹权归整体，任何 “营业宅基地” 的订定（无论是否推行）均无效；若需流转，只可通过 “衡宇营业（限同村村民）”“宅基地运用权出租（不堪过 20 年）”“宅基地退出（由整体接受）” 等合法形式，且衡宇营业需经村委会确认，避免 “名为衡宇营业，实为宅基地营业”。

　　交往两边务必是同村村民：非本整体成员进货墟落衡宇，合同平常无效（特地环境除外，如接受），本案赵伟与王强同村，是合同有用的症结条件；

　　订立书面和议并经村委会确认：书面和议需明了 “营业衡宇而非宅基地”，说明衡宇四至、价款、付款形式，最好经村委会盖印或注册，避免后续 “无交往结果” 的争议；

　　实时补正宅基地审批手续：衡宇营业后，若需重筑或更正运用权人，应向村委会、州里政府申请从头审批，如本案赵开邦 2001 年补批手续，进一步固定合法权利。

　　宗旨 “无交往结果” 需举证：如林秀称 “订立衡宇和议时无衡宇”，需提交当时宅基地照片、邻人证言等证据，无证据则承当晦气后果；

　　辨别 “订定” 与 “和议” 的差别功能：统一标的物的众份交往文献，需分辨认识实质实际（是营业宅基地仍是衡宇），不行一概而论，本案《订定》因宅基地营业无效，《和议》因衡宇营业有用，即是典范区别。

　　庄重审核宅基地流转手续：村委会行动整体土地执掌者，对村民衡宇营业、宅基地申请应庄重审核，如本案中村委会正在《营业衡宇和议》上盖印，既确认了交往合法性，也为后续缠绕供应了症结证据，避免 “乱盖印、不审核” 导致的缠绕。

　　本案重点警示：墟落宅基地和衡宇交往，需庄重辨别 “宅基地” 与 “衡宇” 的国法属性 —— 宅基地禁营业，衡宇可同村流转。无论是出卖人仍是买受人，都要订立榜样的书面文献，明了交往标的，经整体结构确认，需要时补正审批手续，避免因 “不懂法” 或 “图省事” 导致合同无效，最终得不偿失。

　　（此案例爆发地为北京，为保卫当事人隐私和避免不需要缠绕，以下案例中当事人姓名及其他消息均为假名，若有相仿请闭系咱们予以推翻。）